Location vs vente : quand le PEB est-il obligatoire ?

Beaucoup de propriétaires me contactent en pensant que les obligations PEB sont différentes selon qu'on vend ou qu'on loue. En réalité, la règle de base est identique : le certificat est obligatoire dans les deux cas. Mais le moment où il doit exister, le destinataire et les sanctions diffèrent. Je clarifie tout ici.

Tableau comparatif location / vente

Source : CoBrACE (Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maîtrise de l'Énergie) – Bruxelles Environnement.

À quel moment précis le certificat doit-il exister ?

Pour une vente

Le certificat doit exister avant la mise en vente, donc avant la première annonce, avant toute visite, avant tout compromis. La classe énergétique doit apparaître dans toute annonce immobilière (portails en ligne, vitrines d'agence, panneaux). Le certificat lui-même est remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

En pratique : le notaire vérifie la présence du certificat PEB et signale son absence dans l'acte. Un dossier incomplet peut devoir être régularisé et retarder la transaction, mais l'absence de PEB n'entraîne pas automatiquement le refus de passer l'acte.

Pour une location

Le certificat doit exister avant la publication de l'annonce de mise en location. La classe énergétique doit figurer dans l'annonce au même titre que pour une vente. Une copie du certificat est annexée au bail et remise au locataire à la signature.

En pratique : le locataire peut agir devant le juge de paix si le certificat n'est pas fourni ou si la classe annoncée ne correspond pas à celle du certificat officiel. La jurisprudence a déjà accordé des réductions de loyer, parfois avec effet rétroactif.

Cas particuliers côté location

• Location meublée : le certificat PEB est obligatoire, exactement comme pour une location non meublée. Le mobilier ne change rien à la consommation énergétique du bâti.
• Airbnb et hébergements touristiques courts (< 3 mois) : la règle dépend de l'affectation du bien. Si le logement est exclusivement destiné à l'hébergement touristique enregistré, une exemption est possible. S'il reste destiné à l'habitation principale entre deux locations courtes, le PEB est obligatoire.
• Colocation : un seul certificat pour le logement entier, puisque c'est l'unité d'habitation qui est certifiée, pas chaque chambre.
• Sous-location : la responsabilité du PEB incombe au bailleur principal, pas au sous-loueur.
• Changement de locataire : pas besoin de refaire le certificat. Il reste valable 10 ans, transmissible à chaque nouveau locataire.
• Logement social : les sociétés de logement de service public (SLSP) ont leurs propres procédures de certification. Un particulier propriétaire d'un logement conventionné doit généralement fournir un PEB comme pour le marché privé.

Cas particuliers côté vente

• Vente en viager : certificat obligatoire comme pour une vente classique, puisque le transfert de propriété est constaté même si la jouissance reste au vendeur.
• Vente d'un immeuble divisé (plusieurs appartements) : un certificat par unité d'habitation vendue séparément. Si l'immeuble entier est vendu comme un lot unique, un certificat global peut suffire selon la structure.
• Vente après succession : la succession elle-même n'exige pas de PEB, mais la première vente après la succession le rend obligatoire comme pour n'importe quelle vente.
• Donation : pas d'obligation légale de PEB, mais je le recommande vivement pour la transparence entre le donateur et le donataire.
• Vente entre co-propriétaires d'un même bien : le PEB reste obligatoire si l'un des co-propriétaires rachète la part des autres et devient seul propriétaire.

Un certificat PEB est-il transférable entre location et vente ?

Oui, complètement. Le certificat PEB certifie la performance énergétique d'un bâtiment à un instant T. Il est rattaché au bien, pas à la transaction. Un certificat établi pour une vente reste parfaitement valable pour une location ultérieure, et inversement, tant que :

• Il n'est pas expiré (validité 10 ans à compter de la date d'établissement).
• Le bien n'a pas subi de travaux affectant l'enveloppe énergétique : remplacement de chaudière, isolation, châssis, toiture, etc.

En cas de travaux importants entre deux transactions, il est dans l'intérêt du propriétaire de refaire établir un certificat : une meilleure classe énergétique augmente la valeur locative et vénale du bien.

Sanctions : ce qui change concrètement

L'absence de PEB constitue une infraction en location comme en vente. Une sanction pénale de 50 € à 100 000 € peut être prononcée par un tribunal ou, en l'absence de poursuites pénales, Bruxelles Environnement peut infliger une amende administrative alternative de 50 € à 62 500 €. Les conséquences pratiques diffèrent :

• Vente sans PEB : le notaire vérifie le certificat et signale son absence. Le dossier peut devoir être régularisé et la transaction retardée, sans refus automatique de l'acte.
• Location sans PEB : le locataire peut agir devant le juge de paix. La jurisprudence bruxelloise a déjà conduit à des réductions de loyer avec effet rétroactif ou à la restitution de sommes indûment perçues.
• Dans les deux cas : Bruxelles Environnement effectue des contrôles réguliers sur la conformité des annonces et des certificats. L'absence de classe dans une annonce est sanctionnée en elle-même, même si le certificat existe.

Pour une estimation de votre exposition, utilisez le simulateur d'amendes PEB.

Comment j'aborde la différence avec mes clients

Que vous soyez vendeur ou bailleur, ma démarche est la même : je prends le temps d'évaluer votre bien dans sa réalité, je vous explique les preuves qui permettent d'obtenir le meilleur score possible (factures d'isolation, marquage CE des châssis, fiches techniques de chaudière) et je vous remets un certificat conforme dans un délai adapté à votre calendrier de transaction. La différence vente/location n'a pas d'impact sur la méthode de certification, seulement sur le moment où vous en avez besoin.

Si vous êtes à la fois propriétaire bailleur et envisagez de vendre plus tard, un seul certificat suffit pour les deux usages dans la limite de sa validité de 10 ans.