Deux amendes PEB, deux logiques : ne plus les confondre

Depuis 14 ans que je certifie des logements dans les 19 communes bruxelloises, il y a une phrase qui revient presque à chaque visite : « De toute façon, l'amende, c'est pour 2033. » Je comprends d'où elle vient. Mais elle mélange deux choses qui n'ont rien à voir, et cette confusion peut coûter très cher, parfois dès le compromis de vente.

Il existe à Bruxelles deux amendes PEB distinctes. Elles ne reposent pas sur la même obligation, ne se calculent pas pareil, ne se contrôlent pas de la même manière, et l'une est déjà appliquée aujourd'hui pendant que l'autre n'existera qu'en 2033. Voici comment les distinguer, simplement.

La confusion qui coûte cher

Tout part d'un malentendu simple : on croit qu'« être en règle avec le PEB », c'est une seule chose. En réalité, la réglementation vous demande deux choses indépendantes.

La première est une obligation de document : posséder un certificat PEB valide et le transmettre quand vous vendez ou louez. La seconde est une obligation de résultat : que le logement consomme moins qu'un certain seuil, aux échéances fixées par la Région. On peut respecter l'une et pas l'autre. Un bien parfaitement isolé vendu sans certificat est en infraction. Une passoire énergétique avec un certificat valide est, elle, parfaitement en règle aujourd'hui pour vendre.

Confondre les deux mène à de vraies erreurs. Le cas que je vois le plus : un propriétaire qui met son bien en vente sans certificat, persuadé que « l'amende n'arrive qu'en 2033 ». Il s'expose en réalité, dès maintenant, à la sanction la plus lourde des deux.

Amende n°1 : vendre ou louer sans certificat

C'est l'obligation de document. Pour tout logement de plus de 18 m² mis en vente ou en location, vous devez disposer d'un certificat PEB valide, afficher la classe énergétique dans l'annonce, et remettre le certificat à l'acquéreur ou au locataire.² Cette obligation ne regarde pas la performance du bien : elle porte sur le document lui-même.

Le manquement n'est pas une simple amende administrative. C'est une infraction pénale : peine d'emprisonnement de 8 jours à 2 ans et/ou amende de 50 € à 100 000 €.¹ Dans la pratique, la sanction pénale devient le plus souvent une amende administrative alternative, comprise entre 50 et 62 500 €, prononcée par Bruxelles Environnement.²

Point crucial, et c'est là que beaucoup se trompent : cette amende n'est pas libératoire. La payer ne suffit pas. Vous devez aussi vous mettre en ordre, c'est-à-dire faire établir le certificat. Sinon, vous restez exposé à une nouvelle sanction.¹

Amende n°2 : ne pas atteindre l'objectif 2033

C'est l'obligation de résultat. La Région a fixé deux seuils de consommation maximale d'énergie primaire pour tous les logements : 275 kWh/m²/an au plus tard en 2033 (la limite entre les classes E et F ), puis 150 kWh/m²/an dès 2045.¹

Si le bien dépasse le seuil à l'échéance, l'amende est administrative : 2,5 € par m² et par kWh d'écart au seuil, l'écart étant plafonné à 125 kWh/m²/an (soit un maximum de 312,50 € par m²). Elle n'est réclamée que si son total dépasse 125 €.¹ Pour le détail du calcul et des montants par type de bien, j'ai écrit un article dédié : les amendes PEB 2033, montants et calcul.

Surtout, cette amende est unique et libératoire : due une seule fois par échéance, et la payer vous libère de l'exigence.¹ Et elle n'existe pas encore : elle commence en 2033. Aujourd'hui, en 2026, aucun propriétaire ne paie d'amende au titre de l'objectif de performance.

Le face-à-face

Le même tableau, ligne par ligne, pour fixer les idées :

Sources : Bruxelles Environnement.¹² Vérifié en juin 2026.

Contrôle : qui vérifie, et est-ce automatique ?

C'est la question que mes clients posent toujours. La réponse n'est pas la même pour les deux amendes.

Absence de certificat : un contrôle bien réel, dès aujourd'hui

Ce n'est pas théorique. Bruxelles Environnement vérifie la présence des données PEB dans les annonces immobilières, et cette démarche est effectuée plusieurs fois par an. Les notaires sont par ailleurs tenus d'informer l'administration lorsqu'un bien est mis en vente sans certificat : ces signalements donnent lieu à des procès-verbaux transmis au Procureur du Roi.² Autrement dit, le maillon notaire rend l'absence de certificat très difficile à passer inaperçue lors d'une vente.

Objectif 2033 : une amende « automatique », mais pas avant 2033

Pour les objectifs de performance, Bruxelles Environnement parle d'une amende administrative automatique, qui peut être signifiée dans les 5 ans qui suivent l'infraction.¹ Elle s'appuie sur la valeur de consommation inscrite sur le certificat PEB. À mesure que le certificat se généralisera à l'ensemble des logements, l'administration disposera de la donnée pour l'appliquer sans démarche de votre part.² Mais, encore une fois, ce mécanisme ne s'enclenche qu'à partir de 2033.

Mon conseil de terrain

Je le dis sans détour à chaque propriétaire que j'accompagne : aujourd'hui, la priorité n'est pas de paniquer sur 2033, c'est d'avoir un certificat PEB valide. C'est l'obligation déjà contrôlée, c'est elle qui débloque une vente ou une location en règle, et c'est aussi le document qui sert de base à tout le reste, y compris au calcul de la future amende 2033.

Une fois ce certificat en main, on regarde la classe. Si le bien est en F ou G , là, on parle de 2033 : on planifie les travaux prioritaires, calmement, avec sept ans devant soi plutôt que dans l'urgence d'un acheteur qui négocie une décote. Les deux sujets se traitent dans cet ordre, jamais l'inverse.

FAQ

Sources vérifiées

• [1] Bruxelles Environnement · Réglementation PEB : conséquences en cas de non-respect (amende administrative automatique, sanction pénale 50 à 100 000 €, formule et plafond de l'amende objectifs 275/150, caractère unique et libératoire, notification dans les 5 ans). Vérifié juin 2026. environnement.brussels
• [2] Bruxelles Environnement · Le certificat PEB d'un logement en Région bruxelloise (obligation pour tout logement > 18 m² mis en vente ou location, affichage de la classe dans l'annonce, contrôle des annonces plusieurs fois par an, signalement par les notaires, amende administrative alternative de 50 à 62 500 €). Vérifié juin 2026. environnement.brussels